房屋二重买卖的刑民界限与罪名辨析

一、问题的提出

不动产交易作为社会生活中的一项重要经济活动，关涉土地、房产等固定资产的权益归属与保护，亦对市场流通、经济增长、生活需求保障等社会发展因素影响甚大。近年来，房屋买卖合同纠纷案件数量与涉案标的额均大幅上升；其中，房屋出卖人“一房二卖”造成买受人经济损失的案件，较为突出。对此，民事司法实践中，房屋二重买卖涉及的所有权权属、合同效力、买受人保护顺位等问题，已基本得以解决；刑事司法实践中，通过判断行为人是否存在“非法占有目的”，以界分民事欺诈与合同诈骗罪，系司法机关普遍认可的裁判思路。对这类典型的刑民交叉案件，宏观意义上，以“非法占有目的”进行刑民界分，有助于类型化的鉴别与定性；但统观理论研究与司法实践的现有疑难点，上述理论范式的具体适用，仍有待进一步细化。

第一，如何准确判断出卖人对涉案房屋的处分权限，从而确定出卖人的合同履行能力？譬如，出卖人与前手买受人签订了房屋买卖合同，且尚未办理过户登记，可否据此认定，出卖人已不属于涉案房屋的房主，或出卖人履行合同的能力、对房屋的处分权实际已受限制？处分权限的判断直接涉及罪名的适用问题。对房屋二重买卖刑事案件，司法实践基本以合同诈骗罪定性，但是否如部分观点所主张，出卖人可构成侵占罪？譬如，出卖人将房屋卖出，并在办理转移登记前将财物实际转移给第三人，且完成不动产登记。对此情形，有观点认为，由于随买卖合同的成立，不动产所有权转移给前手买受人，故出卖人构成“对自己占有、他人所有的财物的侵占”。也有观点认为，出卖人决定将房产出卖给后手买受人，便应向前手买受人退还购房款；在退还前，涉案购房款可评价为出卖人代为保管的财物，出卖人拒不退还则构成侵占罪。但是，出卖人与前手买受人之间，仅买卖合同成立，未办理不动产过户登记；可否将涉案房屋或购房款视为前手买受人所有，不无疑问。

第二，当前对“非法占有目的”的类型化解释与综合判断机制，是否切实有效地实现了“一房二卖”欺诈与诈骗的刑民界分？现有司法文件对非法占有目的的归纳，对“一房二卖”而言是否存在不甚匹配的情形？如最高人民法院第961号指导案例中，司法机关指出：隐瞒与前手买受人签订房屋买卖合同的事实，并与后手买受人签订房屋买卖合同，逻辑上不等同于具有非法占有他人财物的目的；另需充分考量一房二卖的具体原因、交房的真实意思表示、调剂交房的能力、清偿相关债务的能力等因素。这一判旨在实践中具有较可观的适用性。然而，某些判决的认定标准存在模糊之处。譬如，对出卖人未履行合同，也未退清购房款，买受人无法与其取得联系的情形，是否可简单认定为逃匿行为，从而肯定非法占有目的？部分裁判将出卖人变更号码、关闭移动通信设备等行为认定为逃匿。但也有案件中，前手买受人发现出卖人“一房二卖”后要求退款，且接受了部分退款；司法机关认为，双方的购房协议因买受人的后续行为而解除，剩余房款即转化为买受人对出卖人的债权，不属刑事法律调整范畴，亦不能将出卖人不接电话、外出避债等行为简单认定为逃匿。

第三，如何准确认定房屋二重买卖合同诈骗案的被害人？譬如，有观点认为，行为人与他人签订房屋买卖合同，未办理过户登记，又出卖给第三人的，可能构成对前手买受人的合同诈骗罪。然而，如果出卖人对所有买受人均未办理过户登记，也无买受人实际占有房屋，那被害人是否为前手买受人，则值得斟酌。这类情形下，司法机关其实多将后手买受人认定为被害人。实际上，认定房屋二重买卖刑事案件的被害人，与买受人的权利保护顺位高度相关；民事司法裁判规则中，房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等因素，可为刑法认定提供有力支撑。

本文拟对房屋二重买卖的行为类型以出卖人处分权限作基本分类，分析处分权限的法效果，以明确房屋二重买卖型合同诈骗罪的行为模式与侵占罪的适用条件，并基于房屋二重买卖型合同诈骗罪的特殊性，提炼非法占有目的的排除规则，归纳被害人的认定标准，以期为刑事司法实践提供理论参考。

二、房屋二重买卖的行为类型与法效果

民法理论中，“一房二卖”多被狭义限定为：对同一不动产的前后出售，需以出卖人对其有所有权为条件；否则，即非二重买卖，而是“为他人之物之买卖”，属无权处分。刑法评价上，“一房二卖”的出卖人对涉案不动产是否具有处分权限，关系到行为定性：理论上，出卖人对不动产的处分权限，涉及侵占罪的适用与否；实践中，部分司法机关着重论证出卖人有无处分权，以支撑合同诈骗罪的定性结论。可见，根据出卖人有无处分权限，房屋二重买卖行为虽在民法上以狭义为限，却不影响刑法理论以广义统观并分类研究的必要性。

（一）有权处分型房屋二重买卖：出卖人未向任一前手买受人办理过户登记

首先，在物权变动层面，我国不动产物权变动采形式主义，以登记为生效要件。不动产买卖， 未经登记的，不能移转所有权。据此，有权处分型房屋二重买卖是指，在“一房二卖”过程中，出卖人未向任一前手买受人办理过户登记。这意味着，出卖人未将不动产的所有权转移给任何前手买受人，其始终享有对涉案房屋的处分权限。至于出卖人是否向最后缔约的买受人办理过户登记，不影响其此前的处分权。因此，有权处分型房屋二重买卖可分为两类：一是，出卖人未向任何买受人办理过户登记；二是，出卖人仅向最后缔约的买受人办理过户登记。

其次，在买卖合同的效力层面，根据《民法典》第215条规定，当事人之间订立不动产买卖合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。故一般意义上，在与前手买受人签订买卖合同后，涉案不动产的所有权并未转移给前手买受人，出卖人可自由地与其他买受人签订新的买卖合同，将该不动产再次出售；除非具有出卖人与后手买受人恶意串通等例外情形，否则数份不动产买卖合同均有效。

有鉴于此，部分司法机关对出卖人处分权限以及合同履行能力的论述，存在不当之处。

一方面，不宜仅依据买卖合同成立，认定出卖人已不具有对涉案房屋的处分权。［案例1］2012年1月15日，被告人王某某为偿还外债，与赵某签订房屋买卖合同，以17万元的价格将某安置房出售给赵某，赵某支付了购房款人民币14万元。2012年7月25日，王某某因无力偿还外债，隐瞒该房屋已经出售的情况，与庞某乙签订买卖合同，从庞某乙处骗得购房款20万元。获得上述款项后，王某某将部分用于偿还外债，其余部分用于平时花销。法院认为，被告人王某某将该房卖于赵某后，“明知自己已经不是该处房屋的屋主”，仍隐瞒房屋已经出售的事实，骗取庞某乙与其签订房屋买卖合同，“将实际已不属于自己的房屋交付给庞某乙”。上述说法值得商榷。该案中，由于出卖人并未与前手买受人办理过户登记，故出卖人仍系房屋所有权人；出卖人向后手买受人出卖该房屋并交付，属有权处分。

另一方面，即使前手买受人占有房屋，取得了“类似物权人地位”，也不宜仅据此认定房屋买卖合同无法向后手买受人履行。［案例2］2018年5月至6月间，被告人杨某隐瞒其已将某住房卖给刘某的事实，与雷某2就该套房产签订房屋买卖合同，骗取雷某2人民币100万元。刘某已按合同约定支付绝大部分购房款，且接受被告人杨某的交付，实际占有使用涉案房屋。法院认为：“这种情况下其一房二卖，对后手根本无法履行。”实际上，不动产交付与登记不同步的情形并不罕见；房屋买受人极可能实际占有房屋，但未办理产权登记。因此，为保护已履行部分合同义务且实际占有房屋的买受人利益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）等明确其“类似物权人地位”，以保护其物权期待权。然而，这并不意味着，后买受人便无法取得房屋所有权。一是，出卖人向前手买受人交付房屋，未办理过户登记的，仍享有对房屋的所有权，再次出售属有权处分；二是，除出卖人与后手买受人恶意串通等致合同无效的情形外，类似物权人地位难以打破“登记优于占有”的顺位，后手买受人仍可通过登记取得房屋所有权；三是，民法学理上亦有观点主张，出卖人向前、后手买受人均已交付房屋，但未办理过户登记的，“后占有人可以基于善意而取得房屋所有权，以对抗未登记而先交付占有的买受人”。

（二）无权处分型房屋二重买卖：出卖人自始无处分权或已向任一前手买受人办理登记

无权处分型房屋二重买卖中，核心问题即出卖人的哪次出售行为属无权处分。换言之，在“一房二卖”的行为过程中，应定位出卖人不具备房屋处分权限的“节点”。

其一，出卖人对涉案房屋自始无处分权，其对该房屋的所有出售行为，均系无权处分。房屋二重买卖中，民事意义上常见的无权处分主要有两种情形：一是无所有权，如将属于他人的不动产予以出卖；二是处分权有限，如在合作建房关系中约定自己无权销售，却未经相对方同意，向购买方隐瞒其无权销售房产的真相，出售合建房产。这两种情形中，行为人不具备履行合同的能力和条件；若其出于非法占有购买方钱款的目的，隐瞒自己无权出售房产的真相，向他人出售房产，骗取购房款，则符合合同诈骗罪的构成要件。 

其二，出卖人系类似物权人，出售其已付清房款、但因其意志以外的客观障碍未能办理过户登记的房屋，不属于无权处分。如前所述，在购房者已付清房款，即已履行主要合同义务时，即便未登记过户，也应保护其物权期待权。进而言之，基于这种类似物权人地位，应肯定出卖人对其具有物权期待权的不动产的处分权限。［案例3］被告人罗某某虚构某商品房（实际所有人为李某、陈某梅）属其所有，于2011年3月11日与被害人刘某崇签订了该商品房转让协议，承诺在1个月内办理产权过户手续，共收取刘某崇13.6万元。刘某崇多次催促罗某某办理过户手续未果。同年5月份，刘某崇发现罗某某将该商品房卖给黄某玲，便向罗某某提出终止转让协议，罗某某答应全额退款，但只退还给刘某崇2万元，随即恶意躲匿。一审判决认定，罗某某对刘某崇构成合同诈骗罪。 但二审判决指出：“涉案房屋系罗某某向李某购买，已付清全部房款，因开发商欠税等原因，未能办理产权登记及过户手续，但不影响其对涉案房屋拥有处分权……对原审判决认定的这一犯罪事实不予确认。”可见，二审法院系根据罗某某的类似物权人地位，肯定其对涉案商品房的处分权限，以纠正一审判决的不当结论。

其三，出卖人已与前手买受人办理过户登记的，将该房屋再次出售，属于无权处分。由于前手买受人已通过产权登记取得不动产所有权，出卖人对该不动产，当然已不具有处分权限。不论向后手买受人交付与否，均系无权处分行为，无法对抗已登记的前手买受人。也正因此，如前所述，民法理论基本不将这类行为归纳为“一房二卖”；严格意义上，向前手买受人过户登记后再次签订不动产买卖合同，已不能评价为“出售”。

其四，出卖人已与前手买受人办理预告登记的，未经前手买受人同意，出卖人将该不动产再次出售，属于无权处分。我国《民法典》第221条确立了不动产的预告登记制度；其规范目的在于，“促使以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现，实际上是物权期待权的一种保全制度，使登记物权人处分物权的行为对预告登记的权利人不生效力”。出于对预告登记人物权期待权的保护，出卖人需履行合同义务，保障预告登记人以涉案房屋物权变动为内容的债权请求权得以实现。基于此，可以认为，出卖人将已向前手买受人预告登记的房屋再次出售，属无权处分，不发生物权变动效力。

（三）“处分权限影响物权变动”决定合同诈骗罪的行为模式

《民法典》第597条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。这足以说明，无权处分情形下的买卖合同有效，“买受人可以依据有效合同向出卖人主张违约责任”。之后《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第19条进一步规定，即使让与人对涉案标的物无处分权，其对该标的物订立的转让合同仍有效；虽然这类转让合同有效，但即使标的物已向受让人交付或登记，真正权利人也有权主张无权处分不发生物权变动效力。概言之，出卖人的处分权限并不影响合同效力，而是影响合同的实际履行效果，即物权能否变动。

如前所述，部分司法机关在论证出卖人是否构成合同诈骗罪时，以其处分权限为重要论据。 本文认为，“出卖人有无处分权限”与“合同诈骗罪是否成立”并无必然对应关系。有权处分与无权处分的物权变动结果不同，由于出卖人的处分权限存在差别，其合同诈骗的行为模式存在差异。

第一，有权处分型房屋二重买卖中，在“前手买受人无法取得不动产物权，其与出卖人之间的房屋买卖合同无法实际履行”的情况下，出卖人基于非法占有前手买受人财产的目的，隐瞒自己要与其他买受人签订房屋买卖合同并过户的事实，骗取前手买受人购房款，属欺诈行为；同时，倘若行为人基于非法占有的目的，使用欺骗手段使对方交付财产，因而使对方遭受财产损失，则构成合同诈骗罪。

不过，由于数个出卖行为均系有权处分，故涉案不动产物权可“无障碍”地转移至最后手买受人，而前手买受人享有债权请求权。理论上，上述债权请求权仅是对出卖人的“请求给付”，即前手买受人可要求出卖人履行债务，但其对涉案房屋并无直接支配及排他的效力；最后缔约的买受人取得房屋所有权后，对前手买受人而言，该房屋属《民法典》第580条规定之“法律上或者事实上不能履行”。因此，前手买受人无法要求出卖人履行合同义务过户不动产，仅可根据《民法典》第577条，要求出卖人承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二，无权处分型房屋二重买卖中，在“出卖人无权处分的合同相对方无法取得不动产物权，这类买卖合同无法实际履行”的情况下，出卖人基于非法占有相对方购房款的目的，隐瞒其无权限处分涉案不动产的事实，仍与他人签订房屋买卖合同并收取购房款的，原则上构成合同诈骗罪。但例外情况是，如果买受人善意取得涉案不动产所有权，房屋买卖合同得以实际履行，出卖人的无权处分则不构成合同诈骗罪。

一方面，“物权行为乃处分行为之一种，处分人对标的物必须具有处分权，如无处分权时，不能发生物权变动之效力”。易言之，实质为无权处分的“出卖”行为，不能引起涉案不动产的物权变动。不知晓出卖人无处分权限的买受人无法实现合同目的，却因支付购房款等履约行为损失了合同利益。此时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第19条规定，买受人可主张解除合同并请求让与人承担违反合同的赔偿责任。基于此，无权处分人无法履行合同义务，又不承担上述赔偿责任，非法获取相对方合同利益的，构成合同诈骗罪。

另一方面，如果买受人购买涉案不动产时系善意，并以合理价格购得该不动产，且已办理产权登记的，可依《民法典》第311条善意取得不动产所有权；此时，买受人合同利益已得以实现，出卖人不构成合同诈骗罪。“善意取得制度适用的基本条件之一，乃是让与人无移转标的物所有权的权利。”出卖人虽无处分权限，但由于善意取得制度的例外性规范作用，符合法定条件的买受人仍可获取合同利益。只不过，受让人善意取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿；这种情形下，出卖人并非向原所有权人虚构事实、隐瞒真相，故出卖人对原所有权人不构成合同诈骗罪。

由上可见，“犯罪的成立和民事合同（民事法律行为）效力的判断，应坚持刑民分立的原则”。不动产二重买卖中，即使买卖合同有效，买卖双方债权债务关系依法成立，出卖人也可能成立犯罪。因此，合同有效，不意味着行为合法，更不能据此排除行为的刑事违法性。

（四）侵占罪限用于无权处分型房屋二重买卖

我国刑法理论中，不动产可成为侵占罪的对象，这没有较大争议。有论者指出：“把代为保管的他人房屋以自己的名义登记取得所有权，或者将房屋私自卖给他人取得金钱，都有可能构成侵占罪。”此意义上，出卖人将其不享有处分权的不动产，私自出卖以取得金钱，可构成侵占罪。换言之，侵占罪的适用，仅限于无权处分型房屋二重买卖。

首先，在有权处分型房屋二重买卖中，由于对涉案房屋的前后出卖行为均属有权处分，故出卖行为不属于“将代为保管的他人房屋非法占为己有”。这种情形下，出卖人的出售行为，均系以其享有涉案房屋处分权为条件。出卖人多次出售的房屋，如果自始系其自己所有，不符合侵占罪中“代为保管的他人财物”这一构成要件要素；如果与他人约定可由自己处分，则不属于私自出卖，不能构成“非法占为己有”。也正因此，前述认为“出卖人未向前手买受人办理过户登记，而向后手买受人办理过户登记，构成侵占罪”的观点，其实与我国的物权变动模式存在冲突，并非如论者所述：“在二重买卖中，随着买卖合同的成立，所有权就转移给买主甲，卖主乙对财物的占有就属于受委托对他人财物的临时性占有。”恰恰相反，买卖合同成立并不直接导致物权变动，未办理过户登记时，出卖人仍享有涉案房屋的所有权，再次出售该房屋系“处分自己的财物”，并无成立侵占罪的空间。后手买受人办理过户登记后，即取得不动产所有权；前手买受人可根据有效的房屋买卖合同，基于其对出卖人的债权请求权，主张出卖人履行债务或承担违约责任。此情形下，如果出卖人没有非法占有前手买受人购房款的目的，则本质上系民事法规制的范畴。

其次，值得注意的是，即便在采意思主义物权变动模式的国家，也有学者提出：“仅有转移所有权的意思表示即意味着该不动产成为‘他人之物’，并肯认这种处分行为成立侵占罪的做法是不适当的。”日本民法中，不动产物权变动采意思主义，即买卖不动产双方的意思表示一致，便可转移不动产所有权。据此，出卖人与前手买受人基于一致的意思表示签订不动产买卖合同，该不动产的所有权便转移至前手买受人；出卖人将该不动产再次出售，则成立侵占罪。这种观点受到了一定质疑。前手出卖行为仅在意思表示阶段时，若出卖人向善意的后手买受人办理过户登记，后手买受人便可基于登记对抗效力，取得涉案房产的所有权。因此，该不动产即使已属前手买受人所有，其实质上亦仍处于出卖人可处分状态。这显然与委托物侵占罪中“将代为保管的他人房屋非法占为己有”相悖。出卖人“代为保管的他人房屋”实际处于可处分状态，后手买受人可基于登记取得房屋所有权。那么，可令后手买受人取得房屋所有权的出卖行为，如何评价为一种无权处分，从而肯定侵占罪的成立？采意思主义物权变动模式的日本尚有此疑问，相同的案情下，采形式主义物权变动模式的我国，更无成立侵占罪的空间。

最后，向后手买受人办理过户登记后，应退回给前手买受人的购房款，难以评价为侵占的行为对象。作为种类物，金钱并不具有特定物的区分性特征。这意味着，只有严格遵循“委托代为保管”的解释限度，如他人委托自己购物的货款、代他人收回的欠款等，金钱才可能成为侵占罪的行为对象。如前所述，因出卖人“一房二卖”，该房屋买卖合同出现纠纷，前手买受人可主张其债权请求权，要求出卖人履行债务，或承担违约责任。但没有依据表明，这种债权请求权可将购房款转化为“委托出卖人保管的前手买受人财物”。退而言之，如果认为，基于买卖合同、民间借贷合同等非委托关系获取的价款系侵占罪的行为对象，那实践中“退货不退钱”或“欠钱不还”等行为，均可能承担刑事责任。这显然不当扩大了侵占罪的成立范围，也不符合生活事实。 

三、房屋二重买卖型合同诈骗罪非法占有目的的排除规则

不同犯罪构成中，非法占有目的虽有同质性，但更有特殊性。诸多司法解释、司法解释性质文件等均提出，对不同犯罪构成的非法占有目的，需参照类型化标准进行综合判断。但对房屋二重买卖涉合同诈骗的非法占有目的，实践中仍有疑问，有待厘清。

（一）履约能力、逃匿行为等孤立或者部分事实不等同于非法占有目的

对非法占有目的的认定规则的提炼、归纳，主要体现在诸多司法文件及相关案件裁判要旨当中。譬如，最高人民法院第646号指导案例对“非法占有目的”的归纳如下：（1）行为人是否具有签订、履行合同的条件，是否创造虚假条件；（2）行为人在签订合同时有无履约能力；（3）行为人在签订和履行合同过程中有无诈骗行为；（4）行为人在签订合同后有无履行合同的实际行为；（5）行为人对取得财物的处置情况，是否有挥霍、挪用及携款潜逃等行为。又如，《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》指出，具有明知没有归还能力而大量骗取资金、非法获取资金后逃跑、 肆意挥霍骗取资金等七种情形之一的，可以认定具有非法占有的目的。但需提出，具体到房屋二重买卖的情形中，不宜将某种孤立事实界定为非法占有目的的充分条件，而欠缺对案件事实的全盘考量。

首先，不能仅仅依据出卖人欠缺履约能力，就径直得出其具有非法占有目的的结论。

其一，论证逻辑上，没有理由将履约能力等同于囊括主观要素的非法占有目的。诚然，“行为人有无履行合同的实际能力，是问题的关键……在具有履行合同能力的情形下，不能成立本罪”。但不得不考虑的情况是，出卖人即使具有履约能力，也可能因其无履行合同的想法，而存在非法占有目的。譬如，即使出卖人无处分权，买受人仍可善意取得不动产所有权，故出卖人如果选择以合理的价格转让不动产，且可为善意买受人办理过户登记，则实际具备履约能力。但是，出卖人一旦具有非法占有目的，则可能选择以不合理价格转让不动产；此时，即使买受人为善意，也无法取得不动产所有权，出卖人可非法获取购房款。可见，出卖人是否具有履约能力，并不直接影响其是否存在非法占有目的。进而言之，“没有履约能力”仅是合同诈骗罪的构成要件要素之一，在此基础上，是否存在诈骗行为、具有非法占有目的、造成被害人财产损失等，均需另行考量。

其二，出卖人履约能力确有瑕疵的，不能一律排除其积极补救的可能性。当下社会的房地产交易，具有相当的复杂性与不稳定性。囿于资金紧缺、贷款障碍、市场竞争等因素，出卖方履约能力存在瑕疵的情形并不罕见。然而，“履约能力不能简单等同于行为人实际占有的财物，除了考察行为人名下的房产、存款、股票等资产之外，还要考察其经营模式和收益，以及是否对外享有债权或承担债务等。”其实，刑事司法实践为履约能力提供了可观的“缓冲空间”，可给予出卖人积极补救、转圜的机会。［案例4］被告人孟某先将某房屋卖与鹿某甲，后又将该房屋出卖给曹某，并收取了曹某已付房款16.5万元。法院认为，全案证据无法证明孟某在一房二卖时资不抵债。孟某所承建的小区楼房尚未竣工也未全部对外出售，不能排除其仍具有调剂房屋能力，且事后经其家人努力并配合政府有关部门为二手购房人曹某办理了上房手续，并没有给被害人曹某造成损失。如此说来，由于出卖人对其履约能力的瑕疵仍有积极补救可能性，故不宜认定出卖人具有非法占有目的。 

其三，出卖人履约能力确有瑕疵，且由于其意志以外的客观原因难以积极补救的，不一定具有非法占有目的。［案例5］经中介公司介绍，被告人邱某某于2017年11月21日与陈某某签订《不动产买卖合同》，以29.6万元将房屋出售给陈某某，实际收取陈某某首付款12万元。后邱某某因未筹够钱偿还公积金贷款，无法进行房屋过户，而与陈某某产生纠纷。2017年12月4日，邱某某隐瞒已将房屋卖与陈某某，且与陈某某产生纠纷的事实，在未与陈某某解除购房合同、退还预收款的情况下，和张某某签订《房屋买卖协议》，以24.8万元将同一房屋出售给张某某。法院认为，因签订不动产买卖合同时有中介公司参与，邱某某并无隐瞒事实的行为存在，其虽在收取陈某某首付款后未积极履行合同义务，但存在陈某某给付的首付款不足以偿还公积金贷款取回房产证的正当理由，且其收取首付款后并无逃跑、隐藏、躲避行为，亦无证据证实款项被其用于违法活动或被其挥霍，其一直在与房屋中介及陈某某沟通解决，故现有证据不足以认定其主观上具有非法占有的目的。可见，该案中，出卖人的履约能力与补救成效，均受其意志以外的客观因素限制，即便其后续与房屋中介与买受人沟通无果，也难以认定其具有非法占有目的。

其次，房屋出卖人拒绝履行、逃避退款、失去联系，无法直接证立其具有非法占有目的。如前所述，实践中普遍认为，出卖人存在上述状况，便可认定为“逃匿”，从而肯定非法占有目的。但这种观点值得商榷：

其一，在犯罪构成上，合同诈骗罪的构成要件不包含逃匿。作为诈骗罪的特殊形式，成立合同诈骗罪，也需符合诈骗罪的构成要件：行为人实施欺骗行为→对方陷入或者维持认识错误→对方基于认识错误处分财产→行为人取得或者使第三人取得财产→被害人遭受财产损失。可见，逃匿并不属于诈骗罪或合同诈骗罪的构成要件要素。不以欺骗行为为前提的“逃匿”，不可能独立地构成诈骗犯罪。根据行为与责任同时存在原则，非法占有目的应附随于合同诈骗的实行行为；出卖人未实施合同诈骗行为的，即便具有逃匿举动，也不能说明其非法占有目的。

其二，在证明标准上，逃匿仅是非法占有目的的推定素材之一。一方面，对非法占有目的的推定，需保证素材的完整性，即以诈骗行为、履约能力、补救措施、逃匿行为、被害人财产损失等全部基础事实为推定素材；另一方面，推定允许反证，反证可否定非法占有目的。前述［案例3］中，全案基础事实不足以构成推定非法占有目的的完整素材。二审判决认定，罗某某与刘某崇口头协商转让涉案房屋后，虽未积极履行，也未退清房款，但因刘某崇在发现罗某某“一房二卖” 后要求退房退款，且接受了2万元退款，双方的购房协议因刘的后续行为而解除，剩余11.6万元房款即转化为刘某崇对罗某某的债权，可通过民事诉讼解决，不属刑法调整范畴。罗某某虽将涉案房屋抵偿给黄某玲，且具有不接电话、外出避债等行为，但不能仅以此认定罗某某主观上具有非法占有刘某崇购房款的故意。

其三，在事实表现上，“事后逃匿只是一种客观表现，还不能直接证明行为人签订合同的时候就没有履行合同的意愿”。经济纠纷中，即便某方当事人短暂失联，暂时无法履约，也不能据此认为其根本无履行合同的意愿。现代社会经济纠纷的正向解决，需以双方互相给予合理调整空间，并促成善意合作为前提。如果将事实层面的逃匿作为否定合同履行意愿的唯一根据，从而认定非法占有目的，极可能扼杀经济活动的灵活性、创造力，阻碍合同当事人之间建立的合作与信任关系，不符合现代经济发展的需求。

最后，诚如部分观点所言，针对不同犯罪构成，司法文件对非法占有目的认定规则的类型化概括具有偏重性。很难避免的是，实务部门在参照适用各类非法占有目的的认定规则时，会对某些具体事项存在偏重，而忽视案件事实的特质。如《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》中的“明知没有归还能力而大量骗取资金的”，与房屋二重买卖的很多具体情形，便存在不配适性。正如最高人民法院第961号指导案例所示：“公司当时面临经营困境，急需资金……普天大有公司这样做，是为了短时间内获取资金，是形势所趋。在其理念中，公司只要维持正常经营，其完全可以通过其他形式偿付唐某的债务，如再通过民事诉讼等方式，确定合同履行的方式以及违约金损失的赔偿等。”即便是经营正常、资金充裕的公司，其实际经营过程中出现变数，导致履约能力严重受限，也是常态。如果不能正视这种风险，便很容易认定出卖方“没有归还能力而大量骗取资金”，从而肯定其非法占有目的。

（二）买卖关系和借贷关系互不影响债权实现时应否定非法占有目的

不动产买卖常出现名为房屋买卖、实为民间借贷的情形。出卖人与买受人签订房屋买卖合同，其实意在抵押担保双方的债权债务关系。房屋二重买卖中出现上述情形，往往一笔交易是真实房屋买卖，一笔交易是民间借贷。对此，出卖行为虽有“一房二卖”之型，但买卖关系和借贷关系互不影响债权实现的，不能认定出卖人具有非法占有目的。

［案例6］2011年10月3日，被告人李某某与袁某某签订联合建房协议，双方约定由李某某出资，在某宅基地上修建房屋，修好后房屋的其中八套归李某某所有。2012年2月，李某某以该在建楼房三楼的两套房子作为抵押，向高某甲借款19万元，双方签订售房协议书。后李某某隐瞒该三楼房屋已抵押的事实，于2012年4月21日、2012年9月7日将三楼左、右两侧房屋卖给孙某甲、何某甲，分别收取购房款19万元、17万元。该案中，出卖人与前、后手买受人之间的借贷关系、买卖关系，互不影响债权实现，出卖人不具有非法占有目的。具体而言： 

首先，出卖人与前手买受人之间系抵押借贷关系，而非房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）第23条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。这类情形下，房屋买卖合同虽根据双方当事人的意思自治订立，但出卖人与前手买受人之间不存在房屋买卖的真实意思表示。此时订立形式上的买卖合同，多是为助力债务人化解风险，以切实保障债权的实现。

其次，出卖人将涉案房屋再次出售，未损害前手买受人的真实借贷意愿。一方面，出卖人客观上系以有形的资产作抵押，并未虚构事实。这至少可表明，出卖人具有履行债务的真实意愿，也提供了履行债务的保障。另一方面，出卖人对涉案房屋的后续处置，不影响出卖人与前手买受人的借贷合意。双方形成真实借贷关系后，若不动产物权未发生公示变动，则不能影响所有权人后续的不动产交易行为。出卖人再次出售，既属有权处分，也不影响借贷合意的真实、有效性。

再次，即使后手买受人已取得涉案房屋所有权，前手买受人仍可主张出卖人履行借贷合同。换言之，后手买受人是否取得房屋所有权，不影响出卖人与前手买受人的借贷关系。理论上，债权人仍有自由选择借贷关系诉讼或买卖合同关系诉讼，以主张权利。只不过，上述《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条将债权人的诉讼请求限定为了借贷关系诉讼，这一诉讼规则也在实践中普遍适用。

最后，出卖人出售房屋取得的价款足以偿还债务的，买卖关系和借贷关系互不影响债权实现，无法认定出卖人具有非法占有目的。［案例6］中，出卖人向前手买受人借款19万元，收取后手买受人购房款共36万元。显然，其“一房二卖”取得的购房款，高于对前手买受人的借款。对此而言，一方面，出卖人已良性周转资金，基本化解了迫使其以房抵债的困境，可承担对前手买受人的债务；另一方面，后手买受人已履行支付义务，形成对出卖人交付房屋的债权请求权，与前手买受人的借贷关系并不妨碍出卖人向后手买受人交付房屋。

（三）出卖人高价再售且不逃避违约责任的不具有非法占有目的

“一房二卖或多卖在我国与其说是法律问题，还不如说是道德问题，败德问题，即房价短时上涨（更多是暴涨）所引发的‘卖房人的趋利心理’成为该现象存在的主要原因。”有实务人员认为，如果行为人仅是为获取更高利润，并无非法占有两笔房款的故意，就属民事纠纷范畴。这种思路，在刑事司法裁判中虽有体现，但并不显著。司法机关多从反面切入，通过证明出卖人将同一套房屋以明显低价重复出售，或并非为获取更高价款，以肯定其非法占有目的。然而，出卖人以更高价款将不动产再次出售的行为，与其非法占有目的有何关系，却鲜有司法机关详细论述。其实，需进一步审查的是，出卖人于高价再售后，是否逃避对前手买受人的违约责任。出卖人不逃避违约责任的逐利心理，无法形成非法占有目的。 

［案例7］被告人陈某某于2014年7月25日以69万元的价格将其拥有的房屋出售给林某1， 双方签订房屋买卖合同，被告人陈某某收取林某1预付款35万元。2014年8月底，陈某某拿到该房的房屋所有权证、国有土地使用证，其未根据合同约定将产权过户给林某1，而是采用隐瞒林某1的方式，立即于2014年9月2日将该房以70万元的价格出售给林某2，并迅速办理过户。陈某某取得林某2的房款后，不退还其之前向林某1收取的预付款，而是继续清偿其他债务，在林某1屡次催讨时，以各种借口拖延、拒不返还，掩盖自己已经没有经济能力退款的事实。

司法机关查明，陈某某第二次出售房屋的价款，虽比第一次出售高1万元，但其需承担中介损失和利息共3万元，且存在50万元违约金的风险。陈某某取得后手买受人70万元购房款后，除偿还按揭贷款和抵扣欠林某2债务外，尚有现金约28万元。此时，其完全有能力向前手买受人退还部分款项，但仍将该28万元用于偿还其他债务。该案中，即使出卖人有获取更高价款的意图，也并无承担违约责任的意愿。更何况，“一房二卖”在形式上的差价，根本无法化解重复出售带来的经济风险。因此，出卖人不具有弥补前手买受人损失的意愿和能力，对交易及相对方财产利益的安全性持放任态度，具有非法占有前手买受人购房款的目的。 

四、房屋二重买卖型合同诈骗罪的被害人：权利保护顺位后置者

根本而言，房屋买卖合同利益无法得以实现的买受人，应属房屋二重买卖的被害人。同一不动产多次出售给不同买受人时，如果出售行为系自始无权处分，且不存在善意取得的情况，则所有买受人均无法取得房屋所有权；如果出售行为系有权处分，则仅一名买受人可取得房屋所有权。对于前者，如果符合合同诈骗罪构成要件，则所有买受人均属被害人，这不存在较大争议；对于后者，则需根据民事司法规则中“登记优先、占有其次、合同成立顺序再次”的权利保护顺位，考虑将位次后置者确定为被害人。

其一，某买受人已办理产权登记的，其余买受人为被害人。在出卖人已与某买受人办理过户登记时，由于不动产已发生物权变动，其余买受人仅享有基于买卖合同的债权请求权，而非物权请求权。根据《民法典》第580条规定，涉案不动产已属登记人所有，其余买受人虽仍享有基于买卖合同的债权请求权，但属“法律上或者事实上不能履行”，故无法取得涉案不动产所有权，即无法实现合同目的。换言之，其余买受人已无法基于有效买卖合同，要求出卖人交付房屋。此时，不享有物权请求权的买受人为被害人。需注意的是，未办理登记的买受人即使已实际占有房屋，也无法对抗登记确立的不动产所有权。在买卖合同均有效时，即使实际占有房屋的买受人具有“类似物权人”地位，也难以打破“登记优于占有”的顺位。此时，因出卖人已向后手买受人办理过户登记，前手买受人属于合同履行不能且遭受财产损失的相对方，应被认定为被害人。

其二，所有买受人均未登记，但某买受人已合法占有房屋的，其余买受人为被害人。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条，除体现物权变动形式主义的产权登记外，“合法占有房屋以及合同履行情况”亦是确定买受人权利保护顺位的依据。质言之，出卖人向买受人交付房屋，既可体现出卖人履行合同的积极意愿，又可保障买受人支付房款后获取部分合同利益，以防范登记制度的潜在风险。对同一不动产而言，未办理过户登记的其余买受人，无法优于不动产占有人主张权利，故未占有该不动产的买受人系被害人。司法实践中，不乏办案单位对此有清晰认识。如武某某合同诈骗案中，所有买受人均未取得产权登记，前手买受人取得涉案房屋钥匙，检察机关将此前手买受人认定为被害人，并未获审判机关支持。

其三，所有买受人均未登记、占有的，合同成立在后的为被害人。对这类情形，有观点认为只能根据一般观念、交易惯例确定被害人。这虽基本不会导致结论出现重大偏差，但未充分契合当下行之有效的民事司法规则。具体而言，所有买受人均未登记、占有的，合同成立在先者的合同利益已被民法优先保护；这种司法规则的确立，旨在充分保障第一买受人的合同利益得以实现，并抑制出卖人的不诚信行为。此时，应认定合同成立在后、利益滞后的买受人为合同诈骗罪的被害人。需注意的是，民法理论对此规则存在较大质疑：根据债权的平等性、相对性特征，如果所有买受人均未登记，也未占有房屋，出卖人则可自由选择将房屋交付任一买受人。只不过，当下司法实践对合同成立在先买受人的优先保护，已形成较稳定的裁判规则。所以，民法学理层面的争论，暂不在本文讨论之列。但是，如果此后的民事司法规则出现转变，本文的观点亦应视情况予以调整。

五、结语 

房地产市场的客观变动，是社会经济发展状况的缩影。对当下常见多发的“一房二卖”纠纷， 如何精准把握刑法介入的时机与限度，是对司法实践活动的重大考验。在房屋二重买卖犯罪的定性过程中，刑民实体规则的穿插、交织与统合，系至关重要的论证思路。立足我国民事立法与司法实践，不动产物权的形式主义变动模式，以及“登记优先、占有其次、合同成立顺序再次”的权利保护顺位，直接影响刑法层面的最终定性。

总体而言，房屋二重买卖存在数份房屋买卖合同，却仅有唯一合同标的物，出卖人至多履行一份合同，这几乎必然导致其余买受人合同利益损失。但即使买受人存在合同利益损失，无法取得标的物所有权，也未必系被出卖人侵占或诈骗。对处分权限的不当认识、对非法占有目的的偏重性判断与脱离民事司法规则的被害人认定，均可能导致刑事司法的错误定性。对此，刑法理论研究应相当审慎地予以剖析，并从刑、民司法实践的正面范例中汲取养分，以形成横跨理论、实践、学科的共识性处理方案。